第一证券 楼市政策东风劲吹，建发国际等高质量发展房企受到市场青睐
“要促进房地产市场止跌回稳”“推动构建房地产发展新模式”——近期第一证券，重磅会议定调房地产“止跌回稳”，各部门积极行动，打出了一套政策“组合拳”，深刻扭转了当前房地产市场格局。
在政策东风的强劲吹拂下，楼市已逐步摆脱下跌的阴霾，开始呈现止跌回稳的态势。一线和部分二线城市的楼市活跃度显著提升，信心与预期同步恢复。然而，经过这一轮深度调整，房地产市场供需关系已发生深刻变化，楼市库存仍高位运行。面对去库存的压力，房企应对策略各异。
在这场市场变革中，建发国际凭借其稳健的经营策略、独特的产品风格与产品创新力以及精细化的运营管理，赢得了市场的广泛赞誉，在多个核心城市占据了领先的市场地位，展现出强劲的发展潜力。
重磅政策密集出台，楼市止跌回稳
近期，一系列重磅政策的密集出台，让房地产市场预期扭转，楼市步入“止跌回稳”阶段。
在货币政策方面，住房公积金贷款利率和住房贷款首付比例继续降低，让更多人跨越低门槛入市；与此同时，存量贷款利率的下调缓解了已购房者的还款压力，提升了购房预期；此外，房企“白名单”项目的信贷规模继续增加，房企的合理融资需求将得到进一步满足。
以四大一线城市为代表，多个楼市热点城市的地方政府取消了各类限制性措施，极大释放了市场需求。
10月中旬，住建部释放了将新增100万套城中村和危旧房改造的消息，并强调将以“货币化安置”的方式进行，业内研究机构预计这将撬动近亿平方米的住宅销售。
目前，个人住房按揭贷款利率水平已经达到历史低位，楼市政策也处于空前宽松期，政策对市场的刺激效果已经初步显现。一线城市和部分二线城市的房地产市场开始呈现止跌回稳的趋势，看房量、到访量、签约量均有所增加，市场交易日益活跃。购房者的信心也在逐步回升，部分购房者开始积极出手购房或置换。
从各地已公布的数据来看，北京、上海、深圳这些一线城市的楼市升温显著，北京二手房市场成交量大幅上涨，上海二手房市场同样火爆，日网签量连续破千套，显示出市场强劲的反弹力，深圳楼市在当地出台新政后一周内已现两个“日光盘”，新房去化情况明显好转。二线城市如成都、杭州、武汉、厦门等市场的活跃度也有大幅提升。
以在一二线热点城市布局较多的建发国际旗下房地产项目为例，在成都，建发有五大红盘于国庆期间热销，其中玺宸和著夺得成都龙泉驿区国庆假期成交套数Top1，成都·缦云夺得双流区成交套数面积和金额的Top1，书香云锦夺得青羊区国庆假期成交套数面积和金额Top1，建发·璞云夺得禄山板块国庆假期成交套数面积和金额Top1。记者从项目上了解到，作为成都主城青羊区的改善型住宅项目，建发·书香云锦在国庆期间新品加推62套建面188平方米住宅，现场人潮如织、到访超2000组。
在苏州，建发·朗月项目主推166平方米到292平方米的平墅，国庆期间延续了1-9月太仓楼市销冠的势能，车位首开即劲销第一证券，续写太仓红盘传奇。在厦门，建发的高端改善项目五缘鲤自入市便持续领跑岛内楼市，国庆黄金周更是吸引超3000组客户到访。
而位于杭州的建发·云湖之城于10月15日第二批次开盘当日便圆满售罄，在一个月的时间内“二开二罄”，1045组客户登记，见证了人气红盘的魅力。
应对市场巨变，高质量发展成关键
值得注意的是，当前中国房地产市场仍处于存量市场阶段，市场供求关系已经发生了重大变化，从过去的供不应求转变为供求总量基本平衡，新房库存仍处于高位，二手房挂牌量也居高不下。
面对这一市场现状，不少房企选择了放慢拿地进度、以去库存为优先的战略。今年以来，全国土地市场持续低迷，出让金降幅同比增大，前三季度300城住宅用地出让金降幅同比超四成。受市场调整期影响，房企销售业绩普遍下滑，盈利空间收窄，为了维持稳定的经营，不少房企更加注重现金流管理，更倾向于将资源投入到去库存和回款上。
在逆境的阴霾中，亦蕴藏着转机的曙光。当前，楼市结构性供给不足的问题也同时存在，居民的改善型住房需求爆发，优质产品供不应求，房地产市场仍有庞大的结构性潜力值得挖掘。
在这种特殊的市场环境下，项目流动性高、稳健经营、追求高质量发展的房企更受消费者和投资者青睐。这类房企能够快速将投入的资金转化为销售收入或现金流，降低财务风险，提高资金利用效率，同时还能保持谨慎和稳健的经营态度，通过优化产品设计、提高施工质量、加强售后服务等方式，满足消费者不断升级和变化的需求。
以建发国际为例，作为优质国企，建发近年来在土地市场上的表现有目共睹。去年全年建发国际新增78宗土地，全口径拿地金额1169亿元，货值达到2180亿元。拿地之后，建发国际则凭借稳健的运营能力和健康的财务状况，在流动的库存状态中寻找到了新的平衡，成为房地产业界的优秀案例。
记者了解到，建发国际在2024年上半年开始优先考虑去化周期和风险，加强改善库存流动性，以应对市场变化。通过财报所披露的数据，我们能更好地感受到其战略成效——
2024年上半年，建发国际实现了营业收入与净利润的双增长，其中营收达到327.5亿元，同比增长34.5%，增长速度位于行业前列，净利润则达到14.4亿元。
截至2024年6月末，建发国际的土储面积达到1445万平方米，而且土储年限较新，未售的土地储备货值中，约77%是2022年及之后的拿地项目，新货占比高。
建发国际已达售未认购的滚存货值仅837亿元，与同业平均数千亿的滚存货值相比，整体未售货值较低，且其中绝大部分为一年以内达售的“新滚存”（约67%），反映建发国际整体健康的土储结构。
2024年上半年，建发国际全口径回款金额为647亿元，回款率高达98%，处于行业领先水平。截至2024年6月末，建发国际平均融资成本为3.65%，和2023年年末相比下降了10个基点，其融资成本已与行业优秀央企相持平。
在运营上，建发国际注重控本增效，2023年全年的管理、销售、财务费率分别为2.1%、3.2%、0.3%，同比分别下降2.3、0.4、0.5个百分点，运营效率显著提升。
凭借独特的“新中式”产品风格、强大的创新力、精细化的运营管理和稳健的财务状况，建发国际在市场上赢得了广泛认可和好评，目前在多个核心城市拥有排名靠前的市占率，市占率Top10的城市已达到46个，在上海、杭州、厦门、武汉、长沙等核心城市，建发国际的市场份额更加突出。
建发国际在盈利、运营和资本市场表现等维度上均展现出稳健风格，未来随着房地产市场环境的改善和公司战略的深入实施，建发国际有望继续保持高质量的发展态势，并为股东和投资者创造更多的价值。
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马灵舒
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